北京公寓类的顶级豪宅恐怕非贡院六号莫属——其每平米４万元的售价以足以令一般的有钱人却步；而别墅类的豪宅却有好几个难分伯仲，此前有１９９２年开始发售、每平米售价
３０００美金以上的紫玉山庄，与紫玉山庄同时的玫瑰园更加命运多舛，至今尚有大部分还没有卖出，而水印长滩、塞纳维拉这些后起的新贵已粉墨登场。
如果探听北京豪宅的销售情况，大都会听到销售代表说出一个很相似的比例——已经订出大约４０％了——像贡院六号、水印长滩、玫瑰园的销售小姐都不约而同地说出了这样一个比例，然而事实果真如此吗？
神秘的贡院六号
到贡院六号看房需要事先预约，而且接待我们的市场助理李先生明确告诉我们，并不是有钱就可以买房，比如对演艺界的明星就不卖给他们。即便这样，贡院六号公寓也已经订出了二十多套，李说，购房的是各行业的精英。
有关贡院六号的资料并不多，包括垃圾成堆的互联网上也是如此——实际上绝大部分有关贡院六号的报道都是来自一本贡院六号房型、设计师介绍和内装饰的说明册。
说明册更多的是在说其内装修方面无所不用其极的豪奢——设计是由曾经设计上海金茂君悦大酒店的法国人菲利普汉斯和两名意大利著名设计师共同完成的。户型包括意大利豪华型、贵族型、总统型、现代型、中国皇朝型及皇宫型，从１５７平米到４３８平米有一室、二室和三室共六个户型，室内家具、地毯、金银箔墙面大都是根据公寓的房型布局在国外量身定制。
那么，买家可不可以更改设计？李很坚决地摇头。在相同的户型中每家都一模一样，哪个富商会花这么高的价格住在成批复制的公寓里？开发商为什么要这样做？ 一个比较容易理解的解释是，开发商一开始并没有考虑要出售一部分房屋产权——贡院六号的１５０套公寓全部用来出租，用来出租的公寓才完全可以一个模样，只是后来因某种迫不得已的原因才想到限量发售５０套——其中原因可能是资金周转遇到了困难。
贡院六号公寓共有１５０户，限量发售５０套，如果说订出２０多套的话，比例正好在
４０％，销售金额大概在两亿元左右。
据介绍，开发贡院六号的老板在北京地产界已摸爬滚打了十年，以自己积累下的巨额自有资产而非银行贷款独力开发这一豪宅项目。１９９５年，贡院六号主体框架起来之后，开发商开始一心一意地在全世界范围内采购室内装饰。“要是用银行贷款根本撑不了这么长时间”，李说。
但是北京市房管局３月１４发布的北京市房地产开发项目抵押登记情况公示则表明，实际情况也许是另一回事。在这个公告里，贡院六号的开发商也就是北京绿都源房地产开发有限公司共办理了两笔抵押贷款业务，一笔向中国银行北京市朝阳区支行抵押了东城区贡院西街６号及甲６号Ｂ栋西侧Ａ套共１７套在建工程建筑面积５７５０平方米另一笔是向同一家银行抵押了Ｅ栋２－６层在建工程建筑面积３２９９．２平方米。
两笔抵押加起来不过９０００多平米，而且时间非常巧，正是贡院六号发售之后的两个月。在发售之后两个月向银行贷一笔与预期出售套房差不多的款，意味着什么？可以说销售顺利，但销售款还不足以解决资金周转。但这样说有一个常识性的错误，没有人会指望顶级的豪宅会在一、二个月中被预期的买家一扫而光。这就有了另一种可能：售房这种方式并没有回笼到货款，只好再采取另一个融资渠道，也就是说很有可能买家远没到二十家。
董事官邸销售还没开始？
玫瑰园现在已经在发售三期，每套的标价是６００万元起价，但玫瑰园售房打折已是业界公开的秘密，一个最多能打到６折的别墅即便依然还是豪宅，也多少给人底气不足的感觉。如果再加上时间的久远，玫瑰园可算是祖母级的豪宅了。在这种情况下，新崛起的别墅也许更能代表别墅类豪宅的现状。
打出董事官邸招牌的塞纳维拉并不认为自己销售不好，只是说真正的售房还没有开始。但塞纳维拉的销售人员认为这里面有几个客观原因，一是周边环境的影响，塞纳维拉通向市里的大道——立水桥一带的马路一直在施工，使周边的环境看上去嘈杂混乱，而塞纳维拉的一期又靠近路边，这就难免会让看房人有些失望：所谓董事官邸不过如此。其二是主体结构现在刚搭起来，而塞纳维拉最吸引人的地方莫过于超宽大的落地飘窗与窗外树木、流水的相互映照，现在这些自然看不到，难免又让人失望；还有一点是，销售人员认为更主要的是塞纳维拉至今还没有开始做广告，虽然在亚运村一带靠几块树起的大广告牌所谓“董事官邸”已名头在外，但其中内涵显然并没有得到充分阐释。
塞纳维拉原先的规划是在７公顷的土地上建２０万平米的建筑，后来砍掉大部分，现在全部建筑面积只在７万平米左右、容纳２５８户，成为标准的豪宅别墅形态，他们的观点大概能说明开发商何以热衷于豪宅建设，他们认为北京和全国任何地方都不一样，像国际跨国公司、海龟派以及全国的有钱人都往这儿跑，正是这些庞大的需求刺激了这个市场。他们说根据掌握的情况，销售应该不成问题。
