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外商投资用地转向何方
加入WTO后，外商投资将不再只局限于从前的加工业、制造业、商业、房地产业等领域，银行、保险、电信、市场中介等服务行业也将向外资开放。用地需求量会增大。一是传统的投资领域，如加工业、制造业和商业，由于国内企业的竞争力较弱，商业领域的进一步放宽，为外资更多地进入创造了条件；随着服务业的市场准入，外资直接投资房地产开发和房地产置业会较目前有较大增加。在公开市场条件下，政府各项政策的公开，无疑会增大其外商投资的决心。
在外资企业用地管理上所面临的挑战，首先是行政管理要改革。外资公司应与国内企业享有平等的国民待遇，一些对外资投资有限制的规定及在所得税方面所享有减免政策需要修改，对其审批和管理要同国内企业一致。其次是政策修改对引进外资的数量与速度有影响。从中国宏观经济来讲，需要更多更快地引进外资，以促进中国经济的发展；但从WTO的基本原则和国土资源部的行政管理来看，既要取消对外资投资的限制，又要取消对外资的超国民待遇，这可能会增加外商投资的绝对成本（如果其所得税率按国内企业计算）或相对成本（如果国内企业所得税率按外资企业计算），无疑会在一定程度上影响外资的进入。这种关联程度有多大，对外资进入的影响度有多大，要结合亚洲周边国家和地区的相关政策及国内相关利好政策的出台等，进行综合分析判断。
工业及房地产业用地变化趋势
以汽车行业为代表的高保护、高技术行业，加入WTO后受到的冲击仅次于农业。据研究，到2005年，汽车行业的产出将减少81.2亿元，下降15.1%，就业人数将减少49.8万人，企业数目将减少27%，进口数量将增长105.1%。汽车行业的整合将不可避免，机电、纺织业重组任务大。国内的机械工业、纺织工业等行业技术落后，产品生产成本高，技术附加值低，经济效益低，市场竞争能力低。在中国加入WTO后，关税降低，国外大量廉价高质的工业会进入我国市场，挤占相当部分工业品市场。这样，我国工业企业也会面临相当大的困难，一些中小企业会破产倒闭，企业之间的资产重组会加剧。房地产业会出现两个明显的变化：一是房地产的需求会有较大增加，二是在价格构成中土地价格会进一步上升。由于金融业等服务业的开放，外贸的进一步发展，大量外资机构的进入，市场对写字楼之类的非住宅类物业的需求会有较大增加，目前大量写字楼等高档物业的空置现象会得到较大改观。原来进入房地产开发行业的港资和台资，也会因为市场需求量增大而加大其投资量（入世前后，已有一些港商和台商看到了这一点，并充分利用目前的优惠政策在内地圈地）。汽车进入家庭的比重增加，郊区住宅、公寓类物业需求也会增加。大量农民从农村转移到城市，市场对普通住宅的需求也会增加。同时，房价的走低也会进一步刺激住房消费。在房地产价格构成中，由于国际市场上较低价格的建筑材料的进口，会在降低房价的同时，提高了土地价格在房价中的比重。而由于中国耕地的稀缺，由于市场对土地需求的增加会进一步提高其价格。
在土地管理上，上述变化对国有企业土地资产处置政策形成压力。入世后，相当数量的企业会因为经济效益不佳而破产，也有相当数量的企业为增强其竞争力而兼并、重组一些企业，这都会导致大量的存量土地进入市场。当前，我国有偿使用的土地主要集中在新增建设用地上，而原存量土地主要是行政划拨用地。据统计，截止到2000年底，全国总土地出让量为30万公顷，仅占城镇用地总量的5%；而在出让土地总量中，以招标、拍卖方式出让的土地量也只占到5%。当前行政划拨土地进入市场的主要方式是补交出让金、租赁、土地使用权作价（入股）、授权经营等，但从当前城镇建设用地的绝大多数仍是行政划拨土地来看，无论从处置方式、配套政策，还是处置难度的工作量方面，当前对国有企业土地资产的处置方式及有关政策可能面临较大程度的挑战。对存量土地与增量土地利用政策的冲击。入世后，房地产业、高科技产业及相关新产业对土地
需求量增加。以前城镇非农产业的建设用地供给主要通过对集体农用地的征用，即通过增量来解决，但在粮食安全和耕地保护的硬约束下，入世带来的建设用地需求量如何解决，取决于我们对现行存量土地与增量土地利用政策的调整。如果仍在现行政策指导下进行，尽管对农用地转用及征用等管制很严，但仍可能会走利用增量土地的道路，而难以解决存量土地的集约利用问题。
建立高效土地有形市场
对国有企业的一些特殊优惠政策，如容易取得行政划拨土地，能用协议低价取得土地，能用授权经营方式经营管理土地等，应尽快进行调整，而对外资企业规定的很多土地利用特殊优惠政策，如减免土地出让金等，也应调整，并应与财税部门就有关外资企业税费（如所得税的减免、土地使用税减免等）进行协商，以求与国内企业一致。同时要加强对调整后对外资影响程度的研究。
统一土地使用权取得方式，并用法律形式界定各权利的性质及内涵。应尽量使用市场化程度较高的土地取得方式，如招标、拍卖，平等地对待内外资企业。同时，应研究授权经营在服务业特别是电信、金融等行业放开后，外资是否能界入及如何平等对待等问题。
建立市场化程度高的土地资源配置机制。首先，要严格限定行政划拨土地的范围；其次是控制一级土地市场的土地供应要切实解决目前有些地区多部门征地、多部门批地、多部门供地的局面，真正做到统一征地、统一供地和统一管理，以建立有便于市场配置土地的环境；再次，尽量压缩协议出让土地的比例，并要求所有协议出让地块进行公告，以最大限度地推行招标拍卖方式。同时应按市场规则和国家法规，开展闲置土地的收购储备，建立土地交易的有形市场。
严格规划控制，出台有利于存量土地入市的政策。要进一步强调土地利用规划的法律地位，用规划来控制城镇建设用地量和流转方向，控制集体非农建设用地的流转方向；用规划来引导城镇产业结构的调整、促进土地资源的合理利用。无论是从建立现代企业制度以适应入世的竞争方面，还是从盘活土地资产、实行国民待遇等方面，都需要盘活各企业所拥有的存量行政划拨土地。在政策方面，可以鼓励政策为主，不强求土地价值一步到位的实现；可开展行政划拨土地的资产评估，允许企业将土地以各种方式进入市场；可以探索将国家应得的土地资产价值部分以挂帐、债券或股份等方面控制。(国土资源报) |